Berlin wächst – zumindest auf dem Papier. Während die Bevölkerung auf die Vier-Millionen-Marke zusteuert, bleibt bezahlbarer Wohnraum weiter Mangelware. Das belegen auch die aktuellen Zahlen des Wohnraumbedarfsbericht 2025, herausgegeben von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Allein in den letzten zehn Jahren ist die Bevölkerung Berlins um rund 312.000 Menschen gewachsen – das entspricht einem Plus von rund neun Prozent. Stand heute leben somit rund 3,8 Millionen Menschen in der Hauptstadt – das ist in etwa so viel wie zuletzt zur Zeit des Zweiten Weltkriegs.
Das Wohnraumangebot legte im gleichen Zeitraum lediglich um 7,8 Prozent zu. Im Jahr 2023 wurden jedoch nur 16.000 neue Wohnungen fertiggestellt – womit das politische Ziel, von jährlich 20.000 neuen Wohnungen klar verfehlt wurde. Zu berücksichtigen ist dabei allerdings auch der Bauüberhang der vergangenen Jahre. Denn rund 60.000 Wohnungen wurden zwar genehmigt, aber nie gebaut. Besonders in zentralen Lagen bleibt die Bautätigkeit weit hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück.
Die wenigen Neubauten, die aktuell realisiert werden, richten sich jedoch nicht nach dem reellen Bedarf – sondern nach der Renditeerwartung. Ein Blick auf die Struktur des Wohnungsbestands unterstreicht diese Entwicklung (siehe Grafik): Mehr als 86 Prozent aller Wohnungen in Berlin befinden sich in Geschosswohnungsbauten mit drei oder mehr Einheiten. Der Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern ist dagegen verschwindend gering. Ferner entsteht nur ein Bruchteil der neuen Wohnungen im preisgünstigen Segment. Genossenschaftsprojekte, kommunaler Wohnungsbau und günstige Mietangebote bleiben die Ausnahme.
Mietpreisbremse verschärft Wohnungskrise
Während der Neubau stagniert, kennt der Wohnungsmarkt bei den Mietpreisen nur eine Richtung – nach oben. Das Problem: Mietpreisbremse greift nicht bei Neubauten, möblierten Wohnungen mit befristeten Mietverträgen sowie bei umfangreich sanierten Bestandswohnungen. Im Jahr 2023 lag die Medianmiete bei Neuvermietungen daher bei fast 14 Euro pro Quadratmeter – ein Preissprung von über 21 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
In Bezirken wie Mitte oder Friedrichshain-Kreuzberg liegen die Angebotsmieten sogar über 18 Euro pro Quadratmeter. Wer in eine Neubauwohnung zieht, zahlt damit fast doppelt so viel wie jemand mit langjährigem Mietvertrag – die Differenz beträgt inzwischen 95 Prozent. Die große Diskrepanz zwischen Neubau- und Bestandsmieten führt zum sogenannten Lock-in-Effekt: Menschen mit alten Mietverträgen bleiben in ihren Wohnungen, weil sie sich einen Wohnungswechsel kaum noch leisten können. Dadurch wird der ohnehin angespannte Wohnungsmarkt zusätzlich verschärft. Große Wohnungen bleiben unterbelegt und mehrköpfige Familien leben in teuren Apartments auf teilweise engstem Raum.
Geringverdiener besonders betroffen
Mieten wird in Berlin somit für immer mehr Menschen zur finanziellen Zerreißprobe. Laut des Wohnraumbedarfsberichts liegt die durchschnittliche Mietbelastungsquote bei rund 30 Prozent. Dabei sind längst nicht mehr nur einkommensschwache Haushalte betroffen – bedingt durch die Inflation gerät zunehmend auch die Mittelschicht unter Druck. Wie dramatisch die Lage ist, zeigt eine zentrale Grafik des Wohnraumbedarfsberichts: Nur 4,9 Prozent der 2023 angebotenen Wohnungen waren für Haushalte mit 60 Prozent des mittleren Einkommens überhaupt noch leistbar – bei Familien mit zwei Kindern liegt der Anteil bei gerade einmal 0,3 Prozent.
Besonders hart trifft es außerdem Einpersonenhaushalte mit geringem Einkommen, die mittlerweile über die Hälfte aller Berliner Haushalte ausmachen. Sie verfügen im Durchschnitt über ein Budget von lediglich 300 Euro – bezahlbare Wohnungen in dieser Preisspanne existieren jedoch nicht einmal mehr in den Randbezirken Berlins.
Auch für Menschen mit Handicap fehlt es an Wohnraum: Denn aktuell mangelt es in der Hauptstadt an rund 60.000 barrierefreien – oder barrierearmen – Wohnungen. Allein in diesem Segment wird ein zusätzlicher jährlicher Bedarf von 16.000 Wohnungen erwartet. Auch für Studierende bleibt ein bezahlbarer Wohnheimplatz in Berlin eine Ausnahme. Für sie hat die Regierung zwar zusätzliche Förderungen angekündigt – wie das finanziert und umgesetzt werden soll, bleibt weiterhin unklar.