Der Markt für Gewerbeimmobilien gilt als heißester Krisenherd der Weltwirtschaft. Ob in den USA, Hongkong, Irland oder Schweden: überall sind die Zahlen für Verkäufe von Büro- und Ladenflächen stark gesunken. Laut einer am Mittwoch veröffentlichten Studie der amerikanischen Immobilienberatungsfirma Jones Lang LaSalle (JLL) hat die Krise nun Deutschland erreicht.
Den Daten zufolge ist der Markt für Gewerbeimmobilien in Deutschland im ersten Halbjahr um 50 Prozent eingebrochen. Das Transaktionsvolumen lag bei 14,9 Milliarden Euro und damit zwei Drittel unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre.
Immobilien-Experte: „Weitere Abwertungen sind denkbar“
Der Immobilien-Experte Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) benannte im Gespräch mit der Berliner Zeitung die Ursachen: „Gewerbeimmobilien stehen derzeit unter besonderem Druck: erstens aufgrund der Zinsanstiege und aufgrund der schwierigen wirtschaftlichen Lage, zweitens gibt es aber strukturelle Herausforderungen, insbesondere den geringeren Flächenbedarf aufgrund von Online-Handel bzw. mobilen Arbeitens.“ Voigtländer hält daher weitere Abwertungen für denkbar.
Allerdings sei auch zu beachten, dass es je nach Segment große Unterschiede gebe. „Moderne Büros in guten Lagen sind immer noch gefragt, ebenso wie wohnortnaher Einzelhandel wie Supermärkte und Drogeriemärkte“, erklärte Voigtländer. Käme es zu weiteren Preisrückgängen, könnten auch die Bilanzen von Banken, Versicherungen und Immobilienfonds belastet werden. Bislang seien die Auswirkungen auf die Finanzstabilität aber gering, da die Eigenkapital-Finanzierung ausreichend sei und Banken robust aufgestellt seien.
Warum sinken die Preise eigentlich so stark? Durch die schnellen Zinserhöhungen der Zentralbanken sind die Renditen von Staatsanleihen erhöht worden. Gewerbliche Immobilieninvestoren verlangen daher eine höhere Rendite, um für Investoren lukrativ zu bleiben. Steigende Mieten können einen Teil der Auswirkungen auf die Bewertungen ausgleichen. Aber das schiere Ausmaß des Renditeanstiegs, der durch das plötzliche Ende der Zinssätze nahe null ausgelöst wurde, hat alle Mieterhöhungen übertroffen, die Vermieter erreichen können.
„Langwieriger Kater“ der Immobilienbranche: Vonovia herabgestuft
In Deutschland könnte der Markt für Gewerbeimmobilien vor besonders großen Herausforderungen stehen. Denn hierzulande hatten die Immobilienrenditen Rekordtiefs erreicht. Viele Vermieter sind im Vergleich zu Konkurrenten aus anderen Ländern wie Großbritannien höher verschuldet. Der Branche könnte in Deutschland sogar ein Jahrzehnt begrenzten Gewinnwachstums bevorstehen, prognostizierte die amerikanische Investmentbank Stifel am Mittwoch. Sie stufte die Ratings der deutschen Wohnungsvermieter LEG Immobilien, TAG Immobilien und den größten deutschen Immobilienkonzern Vonovia herab. Die „scheinbar endlose Wachstumsparty“ im Immobilienbereich, die durch immer günstigere Finanzierungen unterstützt wird, sei zu Ende, und es stehe nun ein „langwieriger Kater“ bevor, schrieben die Analysten von Stifel.
Auch Martin Lippmann, Immobilien-Analyst des Vermögensverwalters DWS, bestätigt diesen Trend: „Das Transaktionsvolumen am deutschen und europäischen Immobilienmarkt ist in den letzten Monaten infolge gestiegener Finanzierungskosten und erhöhter Unsicherheit unter institutionellen Investoren deutlich eingebrochen, insbesondere großvolumige Deals sind rar“, sagte Lippmann der Berliner Zeitung. Nach dem schwachen Ergebnis auf europäischer Ebene aus dem ersten Quartal 2023 dürften die Werte aus dem zweiten Quartal nochmals geringer ausfallen und den niedrigsten Quartalswert seit einer Dekade markieren. Die DWS schätzt allerdings, dass das Schlimmste bereits überstanden ist: „Wir gehen davon aus, dass sich die Immobilienpreise auf europäischer Ebene um zehn bis 20 Prozent – in Abhängigkeit von Nutzungsart und Region – korrigiert haben“, sagte Lippmann.