Nach Jahren mit teils zweistelligen Mietanstiegen hat sich der Berliner Wohnungsmarkt vorerst auf hohem Niveau eingependelt. Die Angebotsmieten für Neuvermietungen legten 2025 nur noch um 0,1 Prozent zu und liegen bei durchschnittlich 15,80 Euro pro Quadratmeter, womit Berlin auf Platz vier hinter München, Frankfurt am Main und Stuttgart liegt. Das geht aus dem Wohnmarktreport 2026 von Berlin Hyp und CBRE hervor. Zum Vergleich: Von 2022 auf 2023 waren sie noch um über 18 Prozent gestiegen, im Folgejahr um rund 16 Prozent.
Wie stark Berlin davongezogen ist, zeigt eine separate Analyse von Immowelt: Seit 2022 stiegen die Angebotsmieten für Bestandswohnungen in der Hauptstadt um 22,3 Prozent – der höchste Wert unter 80 untersuchten Großstädten. Der Bundesschnitt lag bei 13,7 Prozent. Als Gründe nannte Immowelt-CEO Theo Mseka den Wohnungsmangel, starken Zuzug und die Neubaukrise durch gestiegene Zinsen und Baukosten.
Von Entspannung kann auch jetzt keine Rede sein. Der marktaktive Leerstand liegt bei nur 0,3 Prozent – ein ausgeglichener Markt bräuchte zwei bis drei Prozent. „Strukturell bleibt der enorme Wohnraummangel bestehen“, sagte CBRE-Managing-Director Michael Schlatterer. In begehrten Lagen wie dem Prenzlauer Berg dominierten zunehmend möblierte Wohnungen und Kurzzeitangebote die Portale, die preislich häufig über klassischen Mietangeboten liegen.
Große Unterschiede zwischen den Bezirken
Die Entwicklung verlief dem Wohnmarktreport zufolge regional sehr unterschiedlich. In Berlin-Lichtenberg sanken die Mieten seit 2024 um 11,8 Prozent, in Tempelhof-Schöneberg stiegen sie um 7,6 Prozent. Am teuersten bleibt Mitte mit 20,01 Euro pro Quadratmeter, am günstigsten Marzahn-Hellersdorf mit 11,57 Euro. Das obere Marktsegment war sogar rückläufig: Der Median sank um 2,9 Prozent auf 28,57 Euro pro Quadratmeter – weil weniger private Neubauten fertiggestellt wurden.
Die Kluft zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten trifft laut Report besonders Neuzuziehende, junge Familien und Ältere. Wer umzieht, zahlt oft deutlich mehr – selbst bei kleinerer Wohnung. Dieser Lock-in-Effekt hält Mieter in ihren Wohnungen und verknappt das Angebot weiter.
Bei Eigentumswohnungen stiegen die Preise moderat um zwei Prozent auf 5813 Euro pro Quadratmeter. Mehrfamilienhäuser wurden dagegen erneut günstiger – minus 2,4 Prozent auf 2967 Euro. Institutionelle Investoren zeigten sich zurückhaltend, das Transaktionsvolumen lag bei rund zwei Milliarden Euro und damit etwa ein Drittel unter dem Vorjahr.
Bevölkerung wächst, Neubau hinkt hinterher
Seit 2010 ist Berlins Einwohnerzahl um über eine halbe Million auf rund 3,9 Millionen gestiegen. Dem stehen rund 159.000 neu gebaute Wohnungen sowie etwa 27.000 weitere fertiggestellte oder ersetzte Einheiten gegenüber. Bis 2040 rechnet die Senatsverwaltung mit 100.000 weiteren Einwohnern – und einem Bedarf von 222.000 zusätzlichen Wohnungen.
Nur noch 12,7 Prozent der Neubauten entstehen innerhalb des S-Bahn-Rings. Die Zahl der Projekte mit Beteiligung landeseigener Wohnungsbaugesellschaften stieg leicht von 68 auf 84. „Um den Markt zu entlasten, zählt jede neue Wohnung“, sagte Berlin-Hyp-Chef Sascha Klaus. Das Schneller-Bauen-Gesetz und der Gebäudetyp E seien richtige Schritte, deren Wirkung aber noch auf sich warten lasse.