Berlin - Die Mieten in Berlin ziehen immer weiter an, aber nicht in allen Preissegmenten gleichmäßig. Am stärksten stiegen im vergangenen Jahr die Angebotsmieten für die teuersten zehn Prozent der Wohnungen – und zwar um 6,3 Prozent auf 21 Euro je Quadratmeter. Das geht aus dem Wohnmarktreport 2022 der Bank Berlin Hyp und des Maklerhauses CBRE hervor, der am Mittwoch präsentiert wurde. Der Bericht basiert auf 35.000 Mietwohnungsangeboten und rund 27.400 Kaufangeboten für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser aus dem Jahr 2021. Das Besondere an dem Werk: Es gibt nicht nur über die durchschnittliche Preisentwicklung Auskunft, sondern über die Entwicklung im oberen, mittleren und unteren Preissegment. Zugleich werden die Angebote bis auf die Postleitzahlgebiete differenziert dargestellt.
Die zehn Prozent der preisgünstigsten Mietangebote in Berlin, das sogenannte untere Marktsegment, verteuerte sich im vergangenen Jahr um 0,3 Prozent auf 5,97 Euro je Quadratmeter. Die durchschnittlichen Berliner Angebotsmieten bewegen sich im Vergleich der sieben größten Städte Deutschlands mit 10,50 Euro je Quadratmeter zwar noch auf eher niedrigem Niveau, doch im oberen Marktsegment der Offerten gehört Berlin schon preislich zur Spitzengruppe. Mehr als 21 Euro je Quadratmeter wurden für die teuersten zehn Prozent der Wohnungen im Jahr 2021 nur noch in München (26,25 Euro) und Frankfurt am Main (22,00 Euro) aufgerufen. In diesem Preissegment hat der Markt in Berlin laut dem Bericht eine Dynamik entwickelt wie in keiner anderen Stadt. Von 2016 auf 2021 sind die obersten zehn Prozent der Angebotsmieten um 44,6 Prozent gestiegen.
Beim Blick auf die aktuelle Mietpreisentwicklung zeigen sich laut der Untersuchung beachtliche Unterschiede zwischen den Bezirken. Am stärksten stiegen die Mietpreise im Mittel aller Preissegmente in Pankow – um 10,4 Prozent auf fast zwölf Euro pro Quadratmeter und Monat. Auch in Treptow-Köpenick fiel der Anstieg um 7,8 Prozent auf elf Euro deutlich aus. Zwei Bezirke verzeichneten hingegen deutlich gesunkene Angebotsmieten: Lichtenberg mit einem Minus von 6,2 Prozent auf 8,47 Euro und Spandau mit einem Minus von vier Prozent auf 8,22 Euro je Quadratmeter.
Höchste durchschnittliche Angebotsmieten an der Jannowitzbrücke
Die höchsten Mietpreise werden in den Innenstadtbezirken aufgerufen, sie erhöhten sich dort von 2020 auf 2021 jedoch nur in geringem Maße. Die Angebotsmieten stiegen mit 0,3 Prozent in Mitte am geringsten, liegen aber mit 13,91 Euro pro Quadratmeter nach wie vor an der Spitze. Es folgen Friedrichshain-Kreuzberg mit 13,33 Euro (plus ein Prozent) und Charlottenburg-Wilmersdorf mit 13,01 Euro (plus 4,5 Prozent). Auch das Quartier mit den im Durchschnitt höchsten geforderten Quadratmetermieten in Berlin befindet sich im Bezirk Mitte: Im Quartier Jannowitzbrücke werden 20,13 Euro verlangt.
Verglichen mit den anderen deutschen Großstädten wurde 2021 lediglich in Köln ein stärkerer Anstieg der Mietofferten beobachtet als in Berlin. Deutlich höher sind die Angebotsmieten jedoch nach wie vor in München (18,77 Euro), Frankfurt am Main (14,46 Euro) und Stuttgart (13,99 Euro). Und auch in Hamburg und Düsseldorf werden mit durchschnittlich 12,40 Euro beziehungsweise 11,20 Euro höhere Preise aufgerufen als an der Spree. In der Gesamtsicht setzt sich damit die Entwicklung der vergangenen Jahre fort.
Wohneigentum verteuert sich ebenfalls immer weiter. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen zogen im vergangenen Jahr um 8,2 Prozent an und überschritten im Durchschnitt pro Quadratmeter erstmals die 5000-Euro-Marke. Vor allem zwei Berliner Bezirke, in denen die Entwicklung der Mieten ein deutliches Minus verzeichnete, fallen bei den Angebotspreisen für Eigentumswohnungen auf: Lichtenberg mit einem Plus von 27 Prozent und Spandau mit einem Plus von 19 Prozent. Trotzdem gehört Spandau mit 4122 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zusammen mit Marzahn-Hellersdorf (3863 Euro) zu den günstigsten Bezirken. Lichtenberg liegt mit 5467 Euro je Quadratmeter an fünfter Stelle im Mittelfeld. Mit 6216 Euro (plus 7,5 Prozent) steht Mitte an der Spitze, dicht gefolgt von den Innenstadtbezirken Charlottenburg- Wilmersdorf (6063 Euro) sowie Friedrichshain-Kreuzberg (5785 Euro).
Schließung von Tegel lässt Preise stärker steigen
Auffällig: Erheblich stärker noch als das obere Marktsegment mit 12,2 Prozent ist das untere Marktsegment mit 17,4 Prozent bei den Preisen gestiegen. In beiden Segmenten sticht Reinickendorf mit einem Plus von 20,4 Prozent beziehungsweise 16,2 Prozent hervor. Mit einem Mittelwert von 7629 Euro pro Quadratmeter im oberen und 2882 Euro im unteren Segment zählt Reinickendorf nach wie vor zu den günstigeren Bezirken. In den deutlichen Preissteigerungen spiegelt sich unter anderem wider, dass ehemals lärmbelastete Wohnlagen nach der Schließung des Flughafens Tegel nun deutlich an Qualität gewonnen haben – und beliebter werden.
