Neue Wohngemeinnützigkeit ist ein wichtiges Signal in einer schwierigen Zeit

Die Bundesrepublik steht vor der Wiedereinführung einer sozialen Grundordnung im Wohnungswesen. In Anbetracht steigender Belastungen ist das nötiger denn je.

Protest gegen Spekulation: „Wohnraum ist keine Ware“, steht an der Brandwand eines Hauses in Berlin.
Protest gegen Spekulation: „Wohnraum ist keine Ware“, steht an der Brandwand eines Hauses in Berlin.imago/Müller-Stauffenberg

Der soziale Wohnungsbau in Deutschland steckt in der Krise. Seit Jahren sinkt die Zahl der Sozialwohnungen, weil mehr Wohnungen ihre Sozialbindung verlieren, als neue errichtet werden. Grund dafür ist, dass die Sozialbindungen zeitlich befristet sind. Oftmals nur auf 20 oder 30 Jahre. Nach Berechnungen des Pestel-Instituts aus Hannover ist die Zahl der Sozialwohnungen dadurch allein seit dem Jahr 2007 von gut zwei Millionen auf weniger als 1,13 Millionen gesunken.

Berlin ist von der bundesweiten Entwicklung nicht ausgenommen. Hier gibt es mittlerweile weniger als 100.000 Sozialwohnungen. Rund 663.500 Haushalte hatten aber im vergangenen Jahr ein Einkommen, das zum Bezug einer Sozialwohnung berechtigt.

Die Befristung der Sozialbindungen führt dazu, dass die Städte hierzulande dauerhaft mit riesigen Neubau-Programmen gegen den andauernden Verlust von Sozialwohnungen ankämpfen. Denn nach Wegfall der Bindungen können die Unterkünfte ohne jegliche Mietpreis- oder Belegungsbindung frei vermarktet werden. Unter dem Gesichtspunkt einer sinnvollen Verwendung von Steuermitteln kaum zu rechtfertigen.

Ampel hat die Einführung der neuen Wohngemeinnützigkeit angekündigt

Einen Ausweg aus dem Dilemma könnte die neue Wohngemeinnützigkeit eröffnen, auf deren Einführung sich SPD, Grüne und FDP in ihrer Koalitionsvereinbarung 2021 verständigt haben. Mit „steuerlicher Förderung und Investitionszulagen“ soll danach „eine neue Dynamik in den Bau und die dauerhafte Sozialbindung bezahlbaren Wohnraums“ gebracht werden, steht in der Vereinbarung der Ampelkoalition.

Richtig erscheint ein solcher Weg, weil dadurch das Verhalten von Vermietern honoriert wird, die sozial verantwortlich agieren. Denn darum geht es bei der Wohngemeinnützigkeit. Am Gemeinwohl orientierte Unternehmen stellen für Personen mit niedrigen und mittleren Einkommen Wohnungen dauerhaft zu preiswerten Mieten zur Verfügung. Als Gegenleistung gewährt ihnen der Staat Steuererleichterungen und Investitionszuschüsse.

Wem das bekannt vorkommt, der liegt ganz richtig. Eine Wohnungsgemeinnützigkeit gab es hierzulande schon einmal. Sie wurde nur 1990 mit der Steuerreform durch die damalige schwarz-gelbe Bundesregierung unter Kanzler Helmut Kohl abgeschafft.

Skandal um die Wohnungsbaugesellschaft Neue Heimat erschütterte das Vertrauen

Die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen hatten sich damals dazu verpflichtet, ihre Wohnungen auf Dauer zu begrenzten Mieten anzubieten, die auszuschüttende Rendite auf vier Prozent zu begrenzen und ihr Firmenvermögen für den Wohnungsbau einzusetzen. Im Gegenzug gab es Steuerbefreiungen. Die Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit wurde damals vorrangig mit steuerlichen Argumenten begründet, auch wenn es „in den 1980er-Jahren keine verlässlichen Daten zu den steuerlichen Mindereinnahmen“ gab, wie ein Autorenteam um den Stadtsoziologen Andrej Holm in einer Studie über die neue Wohnungsgemeinnützigkeit 2017 feststellte.

Was zur Wahrheit dazugehört: Der Skandal um die gewerkschaftseigene Wohnungsbaugesellschaft Neue Heimat hatte in den 80er-Jahren auch das Vertrauen in die Wohnungsgemeinnützigkeit erschüttert. Vorstandsmitglieder und Führungskräfte hatten sich damals bereichert, ein Verkauf des Unternehmens an den Bäckerei-Unternehmer Schiesser missglückte. Dass andere gemeinnützige Unternehmen in den Bundesländern die Wohnungen am Ende übernahmen, war nur ein schwacher Trost.

Für mehr als drei Millionen Mietwohnungen in Deutschland fielen mit dem Wegfall der Gemeinnützigkeit die Gewinnbeschränkungen weg. Die Folge waren stärker steigende Mieten. Dadurch erhöhten sich für den Staat die Ausgaben für Wohngeld und die Kosten der Unterkunft, die zum Beispiel für Hartz-IV-Empfänger getragen werden. Zugleich wurde mit dem Wegfall der Gemeinnützigkeit der Weg für die Privatisierung ehemals gemeinnütziger Unternehmen mit geebnet, weil die Gewinnbeschränkungen wegfielen.

Weichenstellung für eine langfristige soziale Wohnungspolitik

Mit der neuen Wohngemeinnützigkeit können zwar die Privatisierungen der vergangenen drei Jahrzehnte nicht rückgängig gemacht werden, doch lassen sich dadurch die Weichen für eine langfristige soziale Wohnungspolitik stellen. Klar ist: Wenn die neue Wohngemeinnützigkeit ein Erfolg werden soll, darf das Modell nicht auf neu errichtete Wohnungen beschränkt bleiben, sondern muss zugleich auf Bestandsbauten angewandt werden.

Zwar hat die Bundesregierung noch keine konkreten Pläne zur neuen Wohngemeinnützigkeit vorgestellt, doch deuten erste Äußerungen darauf hin, dass sich der betreffende Personenkreis auf günstige Mieten einstellen darf. Mit Mieten unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das ist in einer Zeit wachsender finanzieller Belastungen für Haushalte mit geringen und mittleren Einkommen ein wichtiges Signal.